Zabezpieczenia umowne. Prawo pierwokupu

Najczęstszym pytaniem, które słyszę podczas rozmowy z klientami zainteresowanymi sporządzeniem dla nich umowy sprzedaży, jest pytanie, w jaki sposób zabezpieczyć możliwość wykupienia psa lub jego odebrania nabywcy. Praktycznie w każdej umowie, którą do tej pory analizowałam, pojawia się prawo pierwokupu. Jednak podczas szkoleń okazuje się, że praktycznie 100% osób, które ma to postanowienie w umowie, nie wie jak zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego ono funkcjonuje w obrocie prawnym.

Tekst: Agnieszka Łyp-Chmielewska
adwokat, kancelaria-kynologiczna@adwokatdabrowa.eu
www.psiparagraf.pl, www.adwokatdabrowa.eu

ABC prawa pierwokupu
Prawo pierwokupu jest określone w Kodeksie cywilnym w art. 596. W ujęciu kodeksowym oznacza zastrzeżenie pierwszeństwa kupna określonej rzeczy na wypadek, gdyby druga osoba sprzedała rzecz osobie trzeciej. Tym samym do naszej relacji hodowca – nabywca dochodzi jeszcze jedna osoba, nazywana właśnie osobą trzecią. Osoba trzecia jest to ta osoba, która chce nabyć psa od naszego nabywcy, a ten chce jej tego psa na podstawie umowy sprzedaży zbyć.
Jak skorzystać z prawa pierwokupu?
Zawile wskazują nam to przepisy 567 i 568 Kc. Nasz nabywca jest zobowiązany zawiadomić hodowcę o treści umowy zawartej z osobą trzecią, która ma na celu zbycie psa. W tym momencie dopiero aktualizuje się nasze prawo pierwokupu. Prawo pierwokupu możemy wykonać w terminie siedmiu dni od dnia złożenia przez nabywcę naszego psa zawiadomienia o umowie sprzedaży z osobą trzecią. Jeśli w tym terminie nie skorzystamy z przysługującego nam zgodnie z umową pierwszeństwa kupna psa, to uprawnienie to wygasa, a psa nabywa osoba trzecia.
Warunki prawa pierwokupu – cena nabycia
Podstawowym błędem, który określają hodowcy w swoich umowach w zastrzeżeniu prawa do pierwokupu, jest wskazanie ceny np. przez określenie 20% ceny nabycia lub zgodnie z ceną nabycia. Takie określenie w umowie jest, niestety, nieprawidłowe i nieskuteczne. Można nawet rozpocząć dywagację naukową, czy w takim przypadku w ogóle zastrzeżenie prawa pierwokupu jest ważne i skuteczne.

Jeśli hodowca zdecyduje się na skorzystanie z przysługującego mu prawa pierwokupu, między nim a nabywcą dochodzi do zawarcia umowy o tej samej treści, która miała być zawarta z osobą trzecią. Jednym słowem – hodowca w świetle przepisów Kodeksu cywilnego nie ma wpływu na treść umowy, na podstawie której wykonuje przysługujące mu prawo pierwokupu, tym samym nie ma możliwości ustalania ceny, za jaką dochodzi do nabycia psa.
Czy cena sprzedaży psa w warunkach pierwokupu jest niczym nieograniczona?
Z poprzedniego akapitu już wiesz, że to nabywca określa cenę w umowie z osobą trzecią, za którą możesz skorzystać z prawa pierwokupu. Ale czy ta cena może być dowolna, np. 20 tys. zł za 5-miesięcznego szczeniaczka, którego Ty sprzedałeś nabywcy za 4 tys.?

Zgodnie z regulacjami kodeksowymi, hodowca może powołać się na bezskuteczność tych postanowień umowy, które mają na celu zniweczenie jego prawa pierwokupu. Wykazanie, że postanowienia umowy miały na celu udaremnienie wykonania prawa pierwokupu, nie jest najłatwiejsze, ale w drodze postępowania sądowego jak najbardziej możliwe.

Samo ustalenie ceny na poziomie przekraczającym przeciętne ceny rynkowe nie jest jeszcze per se powodem uznania, że nastąpiło to w celu udaremnienia prawa pierwokupu. Jednakże cena zdecydowanie przekraczająca ceny rynkowe może świadczyć o pozorności samej umowy, a w takim wypadku nastąpi w zasadzie skutek z art. 83 KC (nieważność bezwzględna czynności prawnej; zob. Z. Truszkiewicz, w: E. Drozd, Z. Truszkiewicz, Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości. Komentarz, Kraków 1995, s. 302). Można jednak bronić poglądu, że w wypadku …

Jeśli chcesz przeczytać artykuł zamów magazyn 29/2020 już dziś!